Предпроверка объекта перед реестром ФСА
По документам разберу, можно ли подавать объект сейчас, что сначала исправить, а что регистрации вообще не мешает.
Полные условия услуги — в оферте
ИП или самозанятость заранее открывать не нужно. Сначала проверяем объект, форму работы выбирают после этого.
Или просто позвоните: +7 924 203-26-22Всё найденное раскладываю на четыре группы:
Занимаюсь легализацией и цифровой инфраструктурой малых средств размещения на побережье. Провёл реальный объект через включение в государственный реестр, веду собственное исследование реестра по округу, пишу практические разборы в Т—Ж и у себя.
Дом готов. Ремонт сделан, фотограф отснял, объявления висят. А работать легально нельзя - из-за мелочи, которую видно было ещё в марте.
Это самая дорогая ошибка в запуске. И самая обидная, потому что почти всегда предотвратимая.
Зачем это
Экзотики тут мало. Вот что чаще всего попадается нам в документах:
- адрес в ЕГРН отличается от фактического на литеру или на слово
- кадастровый номер участка не бьётся с номером дома
- вид разрешённого использования записан формулировкой прежнего классификатора
- собственников несколько, а согласие есть не от всех
- объект жилой, а маршрут выбран для гостиницы
Почти всё из этого решается заранее и без драмы. Проблема в том, что всплывает оно после возврата заявки, а не до неё. Иногда в июне.
Предпроверка - это начальный диагноз. Подходит ваш объект или пока нет, и что нужно сделать, чтобы подошёл.
Не обещаем поймать всё. Обещаем найти то, что объективно можно найти по документам и открытым источникам, - и сказать об этом до того, как вы вложитесь в сезон.
Семь тысяч сейчас или сезон потом.
Посчитайте, сколько для вас стоит лето, и сравните с этой цифрой. Дальше решение очевидное.
А может, вам это вообще не нужно
Не каждый дом, который сдаётся туристам, обязан проходить классификацию.
Сдаёте дом целиком, без администратора, горничной и сервисных услуг - это посуточная аренда, а не средство размещения. Классификация вам может быть не нужна вовсе, и отсутствие номера в реестре ничего не нарушает.
Если это ваш случай, мы скажем об этом бесплатно и до оплаты. Продавать проверку тому, кому она не нужна, - плохой способ заводить клиентов.
В каком порядке решается вопрос
Владельцы обычно начинают с налогов. А налоги здесь последние.
Сначала объект. Потом всё остальное.
Половина ошибок берётся из перевёрнутого порядка: сначала открыли ИП, потом выяснили, что объект не проходит.
Два маршрута
Требования у них разные. С какого начинать, определяем в бесплатном разборе.
Гостевой дом
Маршрут для индивидуального жилого дома. Заявку подаёт собственник, и заменить его арендатором или доверенностью нельзя. Собственников несколько - учитываются все, и нужно согласие каждого.
Что смотрим:
- зарегистрирован ли объект в ЕГРН как индивидуальный жилой дом и его назначение
- кто указан собственником, сколько собственников, есть ли согласие каждого
- совпадает ли фактический адрес с адресом по ЕГРН
- сходятся ли кадастровые номера дома и земельного участка
- категория земли и вид разрешённого использования участка
- полнота остальных сведений, которые уйдут в самооценку: комнаты, места, контакты, фотография
- нет ли противоречий между документами и тем, что об объекте уже написано в открытых источниках
Отдельно про землю. В нашей практике старая формулировка ВРИ уже становилась поводом не принять заявку.
При этом сама по себе она законна: вид разрешённого использования, установленный до нынешнего классификатора, силу сохраняет.
Закон требует одного из трёх: индивидуальное жилищное строительство, личное подсобное хозяйство на приусадебном участке, садоводство для собственных нужд.
Мы смотрим, что записано у вас, и говорим заранее: придётся с этим что-то делать или нет. И если придётся - сколько это обычно занимает.
Гостиница
Маршрут для объектов, которые могут быть отнесены к типу «гостиница». Обычный жилой дом по нему не проходит - для жилых домов есть свой маршрут, гостевой дом.
Зато здесь не обязательно быть собственником. Подойдут собственность, аренда или полномочие от собственника.
Что смотрим:
- кто ведёт деятельность и на каком основании пользуется недвижимостью
- что именно заявляется объектом: здание, часть здания с отдельным входом, несколько строений
- при нескольких строениях - отдельные входы, единая территория, единое управление
- адрес и идентификационные сведения объекта против ЕГРН
- номерной фонд и сведения, которые уйдут в самооценку
- те обязательные требования к типу, которые можно проверить по документам и фотографиям
- расхождения между документами, реестром и открытыми источниками
Чего мы не делаем удалённо. Часть требований к типу проверяется только на месте: инженерные системы, оснащение, доступность. Такие пункты мы не подтверждаем по фотографиям, а честно помечаем «требует проверки на объекте».
Звёзды в предпроверку не входят. Включение в реестр и присвоение категории - разные процедуры. Категория присваивается отдельно, по заявлению владельца, через аккредитованную организацию. Если она вам нужна, скажем, когда к ней имеет смысл переходить.
Что вы получите
Письменный разбор. Каждая находка - в одной из четырёх групп, и по каждой понятно, что с ней делать.
Плюс контрольная карточка объекта на дату проверки: зафиксированное состояние, от которого дальше видно любое изменение.
Время съедает не работа, а сбор бумаг. Дом и участок - два разных объекта в ЕГРН, и присылают обычно только дом. Три рабочих дня считаются с момента, когда у нас на руках полный комплект. Что именно нужно, скажем сразу после оплаты одним списком.
Как выглядит результат
Чтобы не покупать кота в мешке - вот обезличенный фрагмент разбора по реальному объекту. Формулировки настоящие, название и адрес убраны.
В ЕГРН стоит формулировка прежнего классификатора. Сама по себе она законна и силу сохраняет. Но в моей практике такая запись уже становилась поводом не принять заявку.
Что делать: обратиться в администрацию за приведением ВРИ к действующему виду. Это отдельная процедура со своими сроками, подавать до неё смысла нет.
По выписке собственников двое. Для внесения гостевого дома в реестр учитываются все, и от каждого требуется согласие.
Что делать: получить согласие второго собственника до подачи. Решается за пару дней, если человек рядом и не против.
Фактический адрес совпадает с адресом по ЕГРН до символа. Кадастровые номера дома и участка сходятся между собой.
Объект находится в поиске под названием, которое отличается от того, что вы собираетесь внести в реестр. На подачу это не влияет, но потом создаст расхождение между записью и карточкой.
Что делать: решить до подачи, какое название основное, и дальше держать его одинаковым везде.
После подачи
Если заявку вернут, это не конец маршрута: в ответе указывается причина, и её можно разбирать предметно. Мы этот ответ разбираем и говорим, что править. До трёх таких разборов входит в стоимость.
Чего не обещаем: что заявку примут с первого раза, и тем более какого-то процента вероятности. Доли возвратов никто не публикует, а придумывать цифру мы не станем.
Обещаем другое: расхождения, которые видно по документам и открытым источникам, вы узнаете до подачи, а не после.
Границы
Не подаём заявку вместо вас. Для гостевого дома самооценку проходит собственник, для гостиницы - владелец средства размещения. Мы готовим и проверяем сведения, разбираем ответы, но заявителя не подменяем.
Не заказываем за вас выписки из ЕГРН, не оформляем документы на землю, не ведём дела в администрации и в суде, не переделываем объект под требования.
Если ситуация нестандартная. Бывает, что дело не в бумажной мелочи. Участок муниципальный. Регистрация снята и восстанавливается через суд. Собственников несколько, и согласны не все.
Мы скажем об этом в те же три дня и объясним, какой путь есть и сколько он примерно занимает. Но решение такой ситуации не входит ни в три дня, ни в семь тысяч.
Если ответ отрицательный. Скажем прямо: сейчас маршрут закрыт, вот почему.
Работа при этом считается выполненной, деньги не возвращаются. Именно за этот ответ вы и платили.
Отдельно про заявленное и фактическое
Часто заявленное в документах не совпадает с фактическим. Классический случай - в договоре одно число номеров, в рекламе другое.
Мы такие расхождения фиксируем и объясняем, чем они рискуют. Что с ними делать - решаете вы. Наша работа показать, а не советовать прятать или раскрывать.
Почему это стоит денег, если подача бесплатная
Подача в реестр действительно ничего не стоит. Семь тысяч вы платите не за доступ к ФСА и не за заполнение анкеты.
Вы платите за то, чтобы до подачи увидеть расхождения, исправление которых занимает недели. ВРИ через администрацию, согласие второго собственника, уточнение адреса в ЕГРН - каждое из этого решается, но не за день.
Если объект простой, документы в порядке и до сезона далеко - подавайтесь сами. Я так и скажу, если увижу это в бесплатном разборе.
Узнать в марте, что подавать рано, стоит семь тысяч. Узнать это в июне - стоит сезона.
Оставьте заявку
три вопроса
разберём бесплатно
Три вопроса, и всё. Сначала бесплатно подтвержу, что предпроверка вам действительно нужна. Если да - пришлю точный список документов и ссылку на оплату. Собирать что-то заранее не надо.
Данные из формы нужны, чтобы ответить на вашу заявку. Что именно собирается, сколько хранится и как это удалить — в политике обработки данных.
Кто это делает
Евгений Мишталь. Занимаюсь цифровой инфраструктурой малых средств размещения на черноморском побережье. Веду Индекс Мишталя - измерение того, что видно об объектах размещения в открытых источниках. Пишу о правилах работы и цифровой готовности в блоге и в Т—Ж.
Не уверены, нужна ли вам предпроверка - просто спросите.
Или позвоните: +7 924 203-26-22